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2019年以來，北、上、廣、深等多個一線城市寫字樓空置率創(chuàng)歷史新高。世邦魏理仕研究表明，截至2019年上半年，上海甲級寫字樓空置率同比上升4.4個百分點至18.0%，創(chuàng)下近10年新高。租金報價與有效租金同步下行，當期有效租金同比下降2.9%至296.8元/平方米/月。

一方面是寫字樓存量競爭激烈，另一方面，上海新增供應(yīng)量卻還在不斷增加。萊坊高級董事、上海辦公樓及工業(yè)服務(wù)部主管張延軍表示，預(yù)計2019年下半年，上海還將有超過150萬平方米左右的新項目入市，市場租金將存在下行壓力，空置率繼續(xù)上升。

在寫字樓"存量競爭激烈、新增供應(yīng)不斷面市、活躍用戶持續(xù)減少"等客觀因素的影響下，上海、北京等一線城市的寫字樓去化情況愈發(fā)嚴峻，部分聯(lián)合辦公品牌也因經(jīng)營問題面臨促銷降價和關(guān)店。而Distrii辦伴作為中新合資的"智慧新辦公"領(lǐng)軍企業(yè)，意料之中地在風(fēng)口之后乍顯鋒芒，不僅在上半年開啟全國規(guī)?；膽?zhàn)略布局，而且各項目出租率均呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢，成熟項目平均出租率超過90%，新開項目單月去化率超過20%。特別值得一提的是，在寫字樓空置率屢創(chuàng)新高的上海陸家嘴地區(qū)，Distrii辦伴金磚大廈空間7月單項目出租率實現(xiàn)25%的提升，上半年開業(yè)的虹橋中駿廣場空間也在3個月內(nèi)實現(xiàn)滿租，一連串逆市優(yōu)秀表現(xiàn)背后的原因令人深思。

一、辦伴陸家嘴項目7月去化超200工位、虹橋商務(wù)區(qū)項目3月滿租

據(jù)悉，受前灘板塊、徐匯濱江板塊、北外灘板塊、虹橋板塊等新興商務(wù)區(qū)的政策支持和價格優(yōu)惠等綜合因素的影響，陸家嘴金融租戶正在不斷外遷，"寫字樓長時間出現(xiàn)整層空置的情況、單套房源成交的時間維度拉長、企業(yè)租賃成交面積縮小···"成為了陸家嘴寫字樓的招商近況。

相對于較冷的整體市場表現(xiàn)，Distrii辦伴經(jīng)營的陸家嘴金磚大廈辦公空間的出租率卻在快速提升，7月單月去化工位數(shù)超過200個，單月出租率較上月攀升25%。更難能可貴的是，在周邊眾多業(yè)主瘋狂降價促銷的情況下，辦伴依然憑借高端智慧商務(wù)辦公空間的產(chǎn)品優(yōu)勢守住了價格底線，平均簽約成交價格比周邊競品高出1.5-2倍。目前，辦伴金磚大廈辦公空間的入駐企業(yè)以金融、咨詢、IT企業(yè)為主，吸引了包括順豐快遞在內(nèi)的眾多知名企業(yè)入駐。

另外，地處大虹橋商務(wù)區(qū)的中駿廣場辦公空間今年3月中旬開業(yè)，該項目在周圍樓宇大量空置、競品競爭激烈的情況下，2個月出租率即突破80%，3個月實現(xiàn)滿租，入駐企業(yè)以處于穩(wěn)定發(fā)展期、具有一定規(guī)模的互聯(lián)網(wǎng)和科技企業(yè)為主。同時，該項目以企業(yè)自持資產(chǎn)委托管理經(jīng)營的獨特模式受到了政府機構(gòu)和行業(yè)的高度關(guān)注，吸引了虹橋管委會、平安財富中心、ULI城市土地學(xué)會、唯品會等諸多政府機構(gòu)、國際房地產(chǎn)組織和知名企業(yè)前來參觀交流，成為辦伴助力高效盤活企業(yè)閑置資產(chǎn)的標桿項目。無獨有偶，一年之前，辦伴在虹橋的另一個辦公空間冠捷項目，同樣以"3個月滿租"的去化表現(xiàn)吸引了眾多企業(yè)的參訪。

辦伴各項目去化的優(yōu)秀表現(xiàn)，得益于對傳統(tǒng)辦公行業(yè)升級的深刻理解和行業(yè)積累。對辦伴而言，2018年是三年磨一劍，通過三年的打磨逐步形成了"空間+科技+服務(wù)"的三個"能力中心"；而在2019年，"能力中心"又升級發(fā)展為既緊密協(xié)同、數(shù)據(jù)共享又獨立運作、可對外輸出能力的三大平臺：科技資管平臺、辦公科技中臺以及招商資運平臺。憑借著三大平臺的綜合運營，辦伴自營、聯(lián)營、輸出和委托管理等多合作模式的各項目平均出租率、爬坡速度和續(xù)約率均保持高成長，穩(wěn)步居于行業(yè)前列。

二、辦伴創(chuàng)造行業(yè)高出租率、高爬坡速度和高續(xù)約率

首先，辦伴在北京、上海兩地所有項目的平均出租率接近90%，明顯高于同行70%平均水平。辦伴上海所有項目平均出租率達到85%以上，其中成熟項目的平均出租率超過90%。辦伴北京區(qū)域項目平均出租率高達90%以上，項目坪效均高于所在區(qū)域平均水平40%以上，其中朝陽區(qū)和海淀區(qū)地段優(yōu)勢項目及大客戶企業(yè)定制項目，共計6個項目自交付之日起均已實現(xiàn)滿租。

其次，辦伴項目出租率的爬坡速度越來越快，迭代后的3.0產(chǎn)品出租率達到85%的平均去化時間僅需3個月。以上海項目為例，辦伴"虹橋中駿廣場、虹橋冠捷大廈、張江景瑞中心、長寧攜程網(wǎng)絡(luò)大樓、漕河涇科創(chuàng)大樓"等項目均在3個月內(nèi)實現(xiàn)了滿租，且漕河涇項目以"2個月滿租"刷新了辦伴項目爬坡速度記錄。在北京，中關(guān)村悅?cè)R大廈項目裝修期間已實現(xiàn)80%的預(yù)招租，開業(yè)當月滿租，第2個月即實現(xiàn)盈利，成為中關(guān)村地區(qū)行業(yè)內(nèi)的商辦地標項目；天作國際、天使物語、海淀天翼、外企大廈等企業(yè)定制項目更是開業(yè)即達到滿租。