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上海甲級寫字樓在過去十年發(fā)生了日新月異的變化。

制造業(yè)問，為什么你突然就傍上了“金融大款”，再也沒看我一眼。

內(nèi)資企業(yè)喊，從今以后，我才是你最強(qiáng)的伙伴，給我空間，讓你飛翔。

零售業(yè)說，我愛南京西路！

CBRE于2014年開展了上海甲級寫字樓租戶普查工作，歷時一年的數(shù)據(jù)核實(shí)、匯總、分析，重磅發(fā)布了業(yè)內(nèi)首份大數(shù)據(jù)的租戶普查報告。在這份《世邦魏理仕2014年上海甲級寫字樓租戶普查報告》詳盡的用數(shù)據(jù)的形式記錄了在過去十年，上海甲級寫字樓飛速發(fā)展的“黃金時代”發(fā)生了什么。

50% - 上海進(jìn)入甲級寫字樓時代

過去十年，上海甲級寫字樓總量由126萬平方米大幅增長至521萬平方米；2013年底，上海甲級寫字樓在全部優(yōu)質(zhì)寫字樓中的面積占比首次升破50%，標(biāo)志著正式進(jìn)入甲級寫字樓時代。作為眾多跨國公司和國內(nèi)大型企業(yè)的區(qū)域總部，上海甲級寫字樓市場已經(jīng)發(fā)展成為一個國際性的市場，同時，作為國內(nèi)交易最活躍、交易金額最大的大宗辦公樓物業(yè)投資市場，上海亦是國內(nèi)外資本投資中國大宗物業(yè)市場的風(fēng)向標(biāo)。

39.8% - 內(nèi)資企業(yè)貢獻(xiàn)上海甲級寫字樓近四成租戶，份額十年間倍增

盡管目前上海甲級寫字樓市場仍由外資主導(dǎo)，但CBRE普查結(jié)果顯示，近年來，內(nèi)資企業(yè)在上海甲級寫字樓市場的份額增幅巨大。2014年，內(nèi)資企業(yè)在上海甲級寫字樓市場的租戶數(shù)量占比和面積占比分別達(dá)到39.8%和36.5%，較10年前提升19.5和18.9個百分點(diǎn)。內(nèi)資金融企業(yè)的快速成長是內(nèi)資企業(yè)占比大幅提升的主要原因。

CBRE認(rèn)為，內(nèi)資企業(yè)的崛起在宏觀上與上海乃至中國經(jīng)濟(jì)向第三產(chǎn)業(yè)驅(qū)動轉(zhuǎn)型的趨勢相吻合，而在微觀層面上亦反映出國內(nèi)企業(yè)在經(jīng)過改革開放三十年的積累、成長后對企業(yè)形象、辦公環(huán)境等方面更高的追求。

33.7% - 金融業(yè)租戶取代制造業(yè)租戶成為上海甲級寫字樓市場最大的需求來源

上海甲級寫字樓的黃金十年，同樣也是中國金融服務(wù)業(yè)飛速發(fā)展的十年。根據(jù)CBRE的2014年普查結(jié)果，金融服務(wù)業(yè)的租賃面積比重已從2005年的17.6%大幅上升至33.7%，排名也由十年前的第三竄升至首位；反觀制造業(yè)企業(yè)的租賃面積占比則由2005年的31.5%大幅下降至2014年的22.3%，排名滑落至第二位。緊隨其后的三至五位依次為專業(yè)服務(wù)業(yè)、IT通信業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)。這五大主力行業(yè)代表了上海甲級寫字樓需求的83.2%。

9.9% - P2P和財富管理大量涌現(xiàn)，迅速占到金融服務(wù)業(yè)總租戶數(shù)量一成

隨著中國金融服務(wù)業(yè)的開放和發(fā)展，金融服務(wù)業(yè)租戶的多元化趨勢十分明顯。2005年，銀行、保險、證券和基金四大傳統(tǒng)金融子行業(yè)在金融類租戶所有承租面積中的占比高達(dá)81.6%，2014年該比例已經(jīng)下降為63.0%，同時P2P、財富管理、衍生品投資、金融信息服務(wù)以及多元化的金融投資和資產(chǎn)管理公司不斷涌現(xiàn)，成為一股不容忽視的力量。值得注意的是，一些新興子行業(yè)小型租戶經(jīng)營的不穩(wěn)定性亦可能對業(yè)主和周邊租戶造成一定的困擾。

89/190 - 上海是各大服務(wù)式辦公室供應(yīng)商拓展網(wǎng)絡(luò)的重點(diǎn)城市

近年來，雷格斯(REGUS)、德事(TEC)、世服宏圖(Servcorp)等服務(wù)式辦公室供應(yīng)商擴(kuò)展迅猛，其靈活的辦公空間和租期安排、完備的商務(wù)配套設(shè)施及虛擬辦公服務(wù)迎合了眾多小微型企業(yè)以及臨時項目處等用戶的需求，而上海是各大服務(wù)式辦公室供應(yīng)商拓展網(wǎng)絡(luò)的重點(diǎn)城市。我們2014年的普查結(jié)果顯示，服務(wù)式辦公室供應(yīng)商已經(jīng)成為專業(yè)服務(wù)業(yè)中一個主要的細(xì)分板塊，面積占比約為9.7%。據(jù)2015年3月CBRE的最新統(tǒng)計，各大服務(wù)式辦公室供應(yīng)商在滬的商務(wù)中心總數(shù)已經(jīng)達(dá)到89家。

30/75 - 租戶大型化30%的租戶貢獻(xiàn)75%的租賃面積

上海服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展壯大推動著租戶的大型化進(jìn)程。2014年，上海甲級寫字樓租戶的戶均租賃面積為1,154平方米，較2005年的平均面積增加將近一半。外資租戶的2014年戶均面積和面積增長絕對值高于內(nèi)資租戶，而內(nèi)資租戶在戶均面積增幅上則相對領(lǐng)先。

過去十年整層租戶的變化情況更體現(xiàn)了上海甲級寫字樓市場的租戶大型化趨勢。整層租戶(指在一棟寫字樓中租用一個整層及以上面積的租戶，他們是項目的主力租戶和租金收入的主要來源，也是租期、租戶品質(zhì)管理的主體)在此次普查結(jié)果中占所有租戶數(shù)量的18.5%，較2005年增加5.4個百分點(diǎn)；整層租戶貢獻(xiàn)所有租賃面積的60.9 %，比2005年上升6.2個百分點(diǎn)。而超級租戶是整層租戶中一個特殊群體，在租賃市場中更具有舉足輕重的地位。截止2014年底，上海甲級寫字樓租賃市場中擁有10,000平方米以上的超級租戶有36家 ，僅占全部租戶數(shù)量的1%，卻貢獻(xiàn)全部租賃面積的15.0%。

2015-2020: 寫字樓版圖迅速擴(kuò)張 租戶結(jié)構(gòu)繼續(xù)演變

上海甲級寫字樓版圖將在2015-2020年間迅速擴(kuò)張，尤其是浦東世博、后灘、前灘和浦西徐匯濱江的大規(guī)模開發(fā)預(yù)示著上海商務(wù)區(qū)建設(shè)在東西軸線基本布局完成后，將在現(xiàn)核心商務(wù)區(qū)的南部出現(xiàn)一個嶄新的同樣橫跨浦江兩岸的大型商務(wù)中心。隨著新興商務(wù)區(qū)和核心拓展區(qū)內(nèi)的大規(guī)模寫字樓建設(shè)，原先位于核心商務(wù)區(qū)內(nèi)的租戶因租金承付能力、行業(yè)特質(zhì)等方面的差異將采取不同的選址策略，結(jié)構(gòu)性外遷不可避免。據(jù)測算，核心區(qū)租戶外遷將大致為核心區(qū)外的寫字樓市場帶來約100萬平方米的面積需求。