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根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2019年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平穩(wěn)中微升，平均租金為5.0元/平米·天，環(huán)比上漲0.01%。從商圈來看，租金環(huán)比上漲的商圈占60.0%，租金環(huán)比下跌的商圈占38.8%，1.2%的商圈租金與上期持平。

從市場表現(xiàn)來看，2019年一季度，我國第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值122317億元，同比增長7.0%，增幅較上期收窄0.4個百分點。整體來看，服務(wù)業(yè)發(fā)展速度出現(xiàn)放緩跡象，在一定程度上使寫字樓市場需求有所減弱。具體來看，受經(jīng)濟增速放緩及中美貿(mào)易爭端影響，一線城市寫字樓市場需求減少，租金有所下降；而部分重點二線城市由于人才落戶政策及產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，城市吸引力大幅提升，寫字樓市場發(fā)展尤為迅速。

? ? ? 1.寫字樓租金變動情況

　　根據(jù)全國15個重點城市主要商圈典型甲級寫字樓租賃樣本數(shù)據(jù)，2019年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平穩(wěn)中有升，平均租金為5.0元/平米·天，環(huán)比上漲0.01%。

　　從城市等級看，2019年二季度，一線城市中，41.7%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，58.3%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。具體來看，一線城市36個主要商圈中，北京上地、深圳寶安中心區(qū)、北京麗澤等15個商圈寫字樓租金環(huán)比上漲；深圳后海、上海陸家嘴等21個商圈租金環(huán)比下跌。

　　2019年二季度，二線城市中，75.0%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，22.7%的商圈租金環(huán)比下跌，2.3%的商圈租金與上期持平。11個城市44個主要商圈中，武漢、重慶、成都、蘇州、長沙、南昌主要商圈寫字樓租金均環(huán)比上漲，其他城市商圈寫字樓租金均漲跌互現(xiàn)。其中重慶解放碑商圈租金漲幅較高，達3.19%，居于二線城市首位。

　　2.租金漲跌幅較大的商圈

　2019年二季度，在寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈中，重慶解放碑、北京上地等10個商圈租金環(huán)比漲幅較大，其中重慶解放碑商圈寫字樓租金漲幅最大，環(huán)比上漲3.19%至2.4元/平米·天；其次為北京上地商圈，環(huán)比上漲2.86%至5.6元/平米·天；南昌紅谷灘中心區(qū)、武漢中北路等6個商圈租金環(huán)比漲幅在2.0%（含）-2.5%之間；北京麗澤商圈和武漢武昌中心商圈租金均環(huán)比上漲1.99%。

　　在寫字樓租金環(huán)比下跌的商圈中，深圳后海商圈跌幅最大，環(huán)比下跌2.01%至6.8元/平米·天；其次為上海陸家嘴商圈和深圳福田中心區(qū)商圈，環(huán)比分別下跌1.62%和1.56%；天津華苑和天津友誼路等7個商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅均在1.0%-1.5%之間。受第三產(chǎn)業(yè)中金融、信息服務(wù)、科技服務(wù)等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)增長較快影響，以該類產(chǎn)業(yè)為主的商圈寫字樓租金明顯上漲；同時，在匯率下調(diào)、關(guān)稅增加的雙重壓力下，部分進出口貿(mào)易企業(yè)經(jīng)營狀況下滑，辦公需求（續(xù)租和擴租）有減弱跡象，從而導(dǎo)致以該類行業(yè)聚集的商圈寫字樓租金有所下調(diào)。

　　3.租金運行趨勢研判

　　據(jù)寫字樓租金指數(shù)顯示，2019年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平穩(wěn)中微升，平均租金為5.0元/平米·天，環(huán)比上漲0.01%。從市場表現(xiàn)看，隨著中國經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)逐步成為經(jīng)濟增長的主動力，而第三產(chǎn)業(yè)中優(yōu)勢行業(yè)企業(yè)的快速發(fā)展，為未來寫字樓市場需求提供了強勁支撐。具體來看，金融、房地產(chǎn)和TMT行業(yè)仍是寫字樓市場的主要需求，帶動整體租金平穩(wěn)微升。其中，一線城市受中美貿(mào)易爭端等宏觀環(huán)境影響，寫字樓市場租金有所下降；二線城市在各類人才政策、產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策的推動下，城市吸引力增強，吸引大量企業(yè)落戶與投資，帶動其寫字樓市場租金穩(wěn)中趨升。

　　供應(yīng)方面，從新開工來看，2019年1-5月，15個重點城市寫字樓新開工面積1210.80萬平方米，同比下降，降幅為16.57%，其中一線城市寫字樓新開工面積391.53萬平方米，同比下降12.26%；二線城市新開工面積819.27萬平方米，同比下降18.63%。從土地供應(yīng)來看，2019年1-6月，15個重點城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積超2000萬平方米，同比下降28.09%。

總體來看，一、二線城市寫字樓長期供應(yīng)均呈縮減趨勢。需求方面，2019年一季度，我國GDP總量為213433億元，較上年同期增長6.4%，增速與上季度持平。其中，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值122317億元，較上年同期增長7.0%。具體來看，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)增加值分別為19205億元和14897億元，僅次于批發(fā)零售業(yè)；信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)較上年同期增長21.2%至9191億元，增幅居于各行業(yè)首位。整體來看，寫字樓市場需求仍呈增長態(tài)勢，隨著產(chǎn)業(yè)升級、科技創(chuàng)新等政策的推動，金融、房地產(chǎn)、TMT仍為三大需求主力，支撐寫字樓市場穩(wěn)步健康發(fā)展。

　　展望未來，隨著減稅降費措施的實施，制造業(yè)等行業(yè)稅率由16%降至13%；交通運輸業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)稅率由10%降至9%，這將大大減輕行業(yè)負擔(dān)，降低企業(yè)運營成本，增加實體經(jīng)濟發(fā)展和擴展空間，支撐未來寫字樓市場需求。但受全國經(jīng)濟增速放緩影響，企業(yè)擴張速度減緩，預(yù)計后期寫字樓租賃需求或?qū)②吶?，租金面臨下行壓力。

在此背景下，寫字樓運營企業(yè)需積極調(diào)整服務(wù)策略，通過提高軟硬件水平、優(yōu)化寫字樓環(huán)境、提供增值服務(wù)或適當采取租金優(yōu)惠措施等吸引租戶，以期提高出租率來確保收益；而租戶則將有更多元的選擇并擁有更強的議價能力，有換租或升級需求的企業(yè)則可以適時作出選擇。

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